一棟貸し店舗を契約する際のポイント

こんにちは。小泉です。


さて今回は「一棟貸し店舗を契約する際のポイント」という事で。

まぁ大体一棟貸しというと２階建てか３階建てが多いですね。

すなわちお店が２フロアーないし３フロアーに分かれるという事です。

例えば飲食店の出店を検討されているお客様に一棟貸しの店舗物件を提案すると、オペレーション上どうしても多くの人員が必要になるので、利益が出しにくいと敬遠される方が多いのは事実です。

 人員以外にも工事費や光熱費等の加減もあるかもわかりませんが、一番多いのは人件費が…という意見でしょうか。

 

デメリットもあればメリットもあります。


デメリットについては上記に書きましたので、次はメリットを挙げてみます。



１．ファザード（外装）や看板設置の制限が少ないので、お店の顔（店構え）を自由に作れる。

これは一棟貸しの代表的なメリットですね。やはり路面店舗は顔が命です。魅力的な店構え、お店の良さを上手くアピールするのに看板や外装は必要不可欠な要素です。人もお店も外見で判断されるという事でしょうか。テラス席なんかも作りやすいでしょうし、屋上なんかがあれば尚良いかもしれませんね。

 
２．フロアーが分かれるので、個室や貸し切りスペース等の区切りがしやすい。

デメリットを逆手にとった発想ですが、店員の目が届きにくいという事はプライベートな空間が作りやすいという事も言えるかもしれません。１階がレストランで２階がＢＡＲみたいな使い方もあり得るでしょうし、１階がカフェで２階が物販店なんかも最近はありますね。上手くデザイン出来れば面白い空間が出来る可能性もありますので、頭の使い所です。

 個人的には２階がソファー席のＢＡＲスペースになっている様なお店とか好きですけどね。

 
３．排煙や騒音等の処理が比較的容易。

 立地環境によりますが、一棟貸しは焼肉や焼鳥等の重飲食店がＯＫのケースが多いです。建物丸々賃貸するので家主さんとしても自由にやって下さいみたいな雰囲気が多いです。当然近隣からクレームが来た場合は自分で解決しないといけませんが。構造的にもダクト経路がとりやすかったりします。

 

以上、思い付いたメリットを３つ挙げました。

メリットデメリットは物件によって色々なのですが、一棟貸し店舗に限って言えばざっくりこんな感じでしょうか。

もちろん物件を契約するかどうかは良い所も悪い所も総合的に判断して頂ければ良いのですが、今回の本題は「一棟貸し店舗を契約する際のポイント」ですから、契約に向けて交渉を進める場合に気を付けたいポイントを書きたいと思います。

 
まず立地や物件そのものを気に入って契約に向けて進めたいとなった場合、最初のステップは出店申込みになるのですが、基本的な交渉事は申込みのタイミングで詰めておく必要があります。

 希望の家賃や保証金、引渡しの時期や家賃発生の日時、業種業態等具体的な方が交渉はスムーズです。

と、ここまでの全体的な流れは一棟貸しでなくてもどんな物件でもほとんど変わりません。

 
ここからがポイントです。

 

１．本当に物件の事を気に入ったなら思い切った家賃交渉をしてみる。

 一棟貸しでなくても一緒じゃないの？と思ってしまいますが、冒頭にも述べましたが率直に言うと通常の１階路面店舗やワンフロアーの店舗に比べると一棟貸しというのは人気がありません。理由は先ほど述べた様に人員配置の問題であったり、工事費用であったりするのですが、やはり敬遠される方が多いです。特に個人店の場合は少ない人数で固定経費を減らして少しでも利益を残しやすい仕組み作りをするというのがひとつのセオリーですが、フロアーが分かれているとそうもいかない場面もあります。

しかし逆を言えば、家賃にしろ保証金にしろ自分の希望が通りやすい、交渉しやすいという事も言えます。上手くいけばびっくりする位の良い条件で契約出来る事もありますし、条件次第では他の路面店舗なんかよりも有利に運ぶという事も十分にあり得ます。賃料等の経済条件が良い条件であれば、上記に挙げた３つのメリットも更に生きてくるというものです。

 

２．１階だけ２階だけの分割貸しもしくは転貸許可をもらう。

これはいわゆる分割貸しとまた貸しです。普通は転貸というのは中々家主さんも認めてくれません。

でも一棟貸しの場合は頑張って交渉してみると意外といけるケースがあります。

立地も物件も気に入ってるのだけど、１階だけが欲しいとか２階だけが欲しいというのはよくある事だと思います。これが一棟貸しでなければ契約したいのにな、と。構造的に分割貸しが出来る場合に限られますが、そういう場合は分割貸しもしくは転貸許可のオファーを出すという方法があります。

 資料に分割可とか書いてなくてもぶつけてみたらいける事もありますし、こちら側が色々考えて工夫して持っていった提案はむしろ歓迎してくれたり。

※但し、階段が建物のかなり内側にあると構造的に難しいです。

 

３．撤退時に後継テナントを付けやすい物件を選ぶ。あるいは後継テナントを付けやすい条件に交渉する。

 一棟貸し店舗は工事のボリュームが出やすいため、撤退する際の原状回復費用も高くつくケースがあります。家主さんが居抜きで出てくれて良いよと言ってくれれば良いのですが、そうでない事もあります。

その際考えないといけないのは、もし事業が軌道に乗らずに撤退しないといけなくなった時の撤退費用の圧縮です。造作譲渡かなにかで値段が付けば一番良いのですが、最悪でもスケルトン工事は避けたい所ですので、後継テナントを付けやすい物件を契約するというのがベターな戦略です。

 
ではどういう物件が後継テナントを付けやすいのか？

逆の立場で考えればピンとくるのですが、

１．賃料と立地のバランスが良い。

２．居抜きである。かつレイアウトが一般的。

３．立地や客層から考えて業種業態のストライクゾーンが広い。等々。もし自分でなくてもこの物件で出店したいと思える条件なのかどうか。

まぁそのへんは相談して頂くのが一番ですけどね(笑)
 


４．解約予告期間を短くする交渉をする。

これも前述の撤退時のダメージを最小にするという趣旨です。通常は６か月前というのが一般的ですが、３か月前位まで短縮出来れば良いと思います。

 後継テナントを付けやすい物件だとあまり影響ないかもしれませんが。

一棟貸し店舗に限らず、また商売全般に言える事ですが、視点を変えて工夫と努力で知恵を絞れば必ず突破口というものはあるはずです。

 簡単に諦めてしまうのではなく、店舗出店に関して執念を燃やして取り組めば、良い結果になる事は間違いないと思います。

また、そういった熱意のある方は私共にとっても是非お付き合いさせて頂きたいお客様です。熱意には熱意でお答えしたいと思いますので、貸し店舗、居抜き店舗について、お店の出店について、一緒に取り組みさせて下さい。

 
今回はここまでです。

 

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